部分旅游景點(diǎn)的商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格正遭遇顯著下跌。

近日，位于大理鎮(zhèn)三月街街場(chǎng)以西的蒼山假日公園一期項(xiàng)目，12 套 40 年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用房被法院二度拍賣，面積在 72.37 平方米到 466.98 平方米之間，拍賣價(jià)在 44.9 萬(wàn)到 294.9 萬(wàn)元不等，均價(jià)約 6500 元 / 平方米。

上述項(xiàng)目之所以引發(fā)關(guān)注，一是因?yàn)閮r(jià)格足夠便宜，二是因?yàn)轫?xiàng)目位于重要旅游景點(diǎn)。該項(xiàng)目一期于 2015 年 3 月開盤，開盤均價(jià) 1.1 萬(wàn)元 / 平方米，現(xiàn)在的法拍價(jià)格整體相當(dāng)于開盤時(shí)的 6 折，甚至是 5.5 折。該項(xiàng)目所在位置為大理三月街，是大理的著名景點(diǎn)，同時(shí)也屬于國(guó)家級(jí)第二批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

部分被拍賣房源情況 來(lái)源：阿里法拍

首次拍賣時(shí)，蒼山假日公園的這 12 套房產(chǎn)的定價(jià)顯然就已經(jīng) " 信心不足 "，在市場(chǎng)估價(jià)上打了 7 折，結(jié)果無(wú)一套成交。

原業(yè)主欠錢，房屋被抵押拍賣

記者注意到，該項(xiàng)目第一次上架的時(shí)間為 9 月 13 日和 9 月 14 日兩天。彼時(shí)整體價(jià)格相對(duì)更高，比如蒼山假日公園一期 S6-2 房源一拍時(shí)價(jià)格為 56.1 萬(wàn)元，二拍已降到 44.9 萬(wàn)元；S6-3 一拍時(shí)為 352 萬(wàn)元，二拍已降到 282 萬(wàn)元。目前，個(gè)別房源已經(jīng)有報(bào)名者。

公開資料顯示，蒼山假日公園項(xiàng)目屬于大理海西片區(qū)開發(fā)較早的文旅項(xiàng)目，2012 年 10 月開發(fā)建設(shè)，2015 年 3 月完工，開發(fā)商是大理沃德佳置業(yè)有限公司。

來(lái)源：阿里法拍

第三方中介平臺(tái)關(guān)于蒼山假日公園的介紹顯示，項(xiàng)目占地 300 畝以上，主要產(chǎn)品包括花園洋房、聯(lián)排、雙拼及獨(dú)院別墅等住宅物業(yè)和部分院落式商業(yè)。項(xiàng)目周邊有一系列著名景點(diǎn)，距離大理古城約 200 米，一塔寺 1500 米，天龍八部影視城 1600 米，洱海 5500 米。項(xiàng)目附近的商業(yè)類型以餐飲、民宿和客棧為主。

據(jù)春城晚報(bào)，7 月以來(lái)，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選。據(jù)央視新聞《新聞 1+1》節(jié)目，今年 8 月 4 日，大理州文化和旅游局黨組書記、局長(zhǎng)趙薇在接受采訪時(shí)表示：七月以來(lái)，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選地之一，成為無(wú)數(shù)人結(jié)伴前來(lái)的 " 詩(shī)與遠(yuǎn)方 "。7 月份，初步預(yù)測(cè)大理州接待旅游者 690 萬(wàn)人次，與 2019 年同期（472 萬(wàn)）相比增長(zhǎng) 46%。

據(jù)初步測(cè)算，大理州每天游客人數(shù)近 20 萬(wàn)人次，大理古城、洱海生態(tài)廊道日均游客接待量超 5 萬(wàn)人次，雙廊藝術(shù)小鎮(zhèn)、理想邦文化旅游度假小鎮(zhèn)等日均游客接待量也超 1 萬(wàn)人次 ……

該項(xiàng)目所處位置為大理海西片區(qū)，據(jù) 2019 年大理官網(wǎng)發(fā)布的《中共大理州委關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》，為了從嚴(yán)控制洱海流域各類城鄉(xiāng)建設(shè)活動(dòng)，全面停止海東、海西、海北片區(qū)的開發(fā)類項(xiàng)目審批和建設(shè)，制定分區(qū)分類處置意見。強(qiáng)化對(duì)洱海流域項(xiàng)目規(guī)劃審查，對(duì)不符合環(huán)境保護(hù)、洱海保護(hù)要求的項(xiàng)目，州、縣市規(guī)委會(huì)一律不予審查，一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)不新批新建任何房地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)滇西房產(chǎn)網(wǎng)透露，因環(huán)境整治，海西片區(qū)的投資熱潮被按下 " 暫停鍵 "，蒼山假日公園、大理古國(guó)王宮項(xiàng)目、大理南國(guó)城等文旅項(xiàng)目均受到影響，除希爾頓酒店順利開業(yè)之外，海西片區(qū)多家酒店未成功落地。

9 月 26 日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份撥通了該項(xiàng)目的拍賣咨詢電話，接聽電話的工作人員向記者表示，" 原產(chǎn)權(quán)業(yè)主因?yàn)榍峰X，房子被抵押了，現(xiàn)在被拍賣。這邊是大理的重要景點(diǎn)，此次拍賣的房子全都是商業(yè)性質(zhì)用房，購(gòu)買后可正常辦理房產(chǎn)證，可以用來(lái)做生意，上架的房源中有幾家店鋪已經(jīng)租出去了，購(gòu)買的話到時(shí)候可以正常收取租金。"

投資需慎之又慎

據(jù)克而瑞文旅數(shù)據(jù)，截至 2021 年末，全國(guó)重點(diǎn)文旅項(xiàng)目數(shù)量排名在前五的省份分別為四川（263 個(gè)）、海南（139 個(gè)）、重慶（129 個(gè)）、云南（75 個(gè)）和江蘇（70 個(gè)）。文旅不動(dòng)產(chǎn)客戶資源偏好排名前五的類型分別為主題公園、湖景、溫泉、海景和古鎮(zhèn)。

對(duì)于部分文旅項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格下滑以及行業(yè)發(fā)展，9 月 26 日下午，克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌通過(guò)微信告訴記者，部分文旅資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌，有兩個(gè)較為重要的因素，一是線上購(gòu)物發(fā)展對(duì)商業(yè)實(shí)體店鋪的沖擊；二是防疫需求，很多城市對(duì)于出省旅游做了相關(guān)限制，也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)減少。

" 對(duì)于文旅性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，投資需慎之又慎，其未來(lái)走勢(shì)與當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)的流量密切相關(guān)。"

云南省房聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙天星在微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)則表示，常見的文旅地產(chǎn)商業(yè)模式包含旅居養(yǎng)老、古鎮(zhèn)改造、游樂(lè)地產(chǎn)等，但這些模式通常都較為依賴旅游人數(shù)。近兩年受疫情影響，部分旅游城市及景區(qū)、景點(diǎn)游客人數(shù)明顯下滑，而以前這些以旅游為主導(dǎo)的城市的房子主要是賣給外地人，疫情后外地人進(jìn)不來(lái)，本地人居住又不方便，才導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格下跌。

而文旅創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)研究院院長(zhǎng)張德欣 9 月 26 日下午也通過(guò)微信向記者表示，這種低價(jià)法拍，通常主要目的還是為了迅速處理資產(chǎn)，從而達(dá)到回籠資金的目的。張德欣提到，" 商業(yè)類項(xiàng)目不同于一般居住項(xiàng)目，對(duì)區(qū)位、配套、環(huán)境等因素的綜合考量更高，就算同一個(gè)景區(qū)，不同位置的客流量也會(huì)有顯著差異，如果消費(fèi)者選擇景區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目做投資，首先要看區(qū)位，其次要看交通便利程度。"